공시지가 1억 미만 다주택자 투자 아이디어
7.10 대책으로 다주택자에 대한 부동산 취득세가 강화되는 바람에
더이상 수도권 투자하기가 녹록치 않은 환경이 됐습니다.
다만 비조정지역인 지방아파트의 경우 2주택까지는 취득세 중과가 제외 되기 때문에
1주택 투자자들은 지방 아파트 투자에 다시 관심을 갖게 되었습니다.
저 또한 지방 부동산 투자에 관심을 갖게 됐는데,
첫번째 이유는 수도권은 취득세 중과로 투자 주택 매수가 어렵기 때문이고
두번째 이유는 수도권은 이제 규제로 다 묶여서 실거주 외에 투자로 적합하지 않다고 생각됩니다.(가격이 올라도 다 세금으로..)
마지막 세번째는 이제 지방이 오를 차례로 보이기 때문입니다.
지방이 오를꺼라 보고 있는 것은 아래 그래프로 간단하게 설명이 가능한데요.
2008년 경제 위기에서도 지방 부동산은 하락을 하지 않았고,
경제위기가 끝나자 풀린 돈의 영향으로 가격이 상승하는 패턴을 보였기 때문입니다.
물론 위 그래프는 지방 평균이니 만큼 당시 모든 지방이 상승을 했다고 단정 지으면 안됩니다.
또 이번에도 2009~12년처럼 지방이 100% 급상승을 할 거란 예상을 하기는 어렵습니다.
하지만 앞으로 지방 부동산이 상승할 가능성이 있다라는 가설을 세울 수는 있을 것 입니다.
저는 이 가설의 근거로 아래 차트를 제시합니다.
이 차트를 보면 수도권인(서울/인천)과 지방(부산/강원)의 아파트 매매가격 지수 변화가 눈에 들어오는데
(지방을 부산과 강원으로 추린 이유는 부산이 지방중 가장 대도시고, 강원도는 제 고향이라 관심이 있어서 입니다. ^^)
2008년까지 경기가 좋았을때는 가격 격차가 벌어지다가
경제 위기이후 수도권은 하락, 지방은 상승해서 가격의 균형을 이루고 점진적 동반상승을 했습니다.
그러다 18년을 기점으로 다시 수도권과 격차가 발생하게 되고, 2020년 코로나 위기를 맞습니다.
물론 수도권 아파트 가격은 이제는 온 국민이 다 알고 있듯이 공급부족 때문에 앞으로 몇년은 더 상승할 요인이 있다고 봅니다.
하지만 앞서 얘기한 것 처럼 규제 및 세금 때문에 1주택자와 다주택자들이 수도권에 추가 투자는 부담스럽습니다.
(지방 사시는 분이 지방 전세살고 수도권에 1주택을 구입하는 건 여전히 유효하다고 봄)
그럼 자연스레 지방에 관심이 생기는데, 여전히 취득세와 양도세 중과는 허들입니다.
하지만 취득세와 양도세 중과를 피하면서 투자를 할 수 있는 틈새가 있습니다.
먼저 취득세 중과를 피하는 방법은 이 포스팅의 제목에서도 알 수 있듯이 중과 제외 주택을 선택하는 것입니다.
공시가격 1억 이하의 주택!
공시가격 1억 이하 주택은 보통 20~30년된 20평대 소형아파트로 가격은 1.6~7억 정도까지가 대상이 됩니다.
취득세 중과 면제는 수도권 지역도 포함되기 때문에 수도권 끝자락 역세권 아파트도 혜택을 볼 수 가 있습니다.
하지만 한가지 단점은 수도권 공시지가 1억 이하의 아파트는 취득세 중과는 면할 수 있어도, 양도세 중과를 피할 수 없다는 것입니다.
그럼 양도세 중과를 피할 수 있는 방법은 무엇이냐?
이는 지방 3억 이하의 아파트에 투자하는 방법 입니다.
(아래 기재부의 양도세 중과 제외 규정을 참고)
그럼 이제 취득세 및 양도세를 피할 수 있는 투자 대상이 나왔습니다.
바로 지방의 공시지가 1억 이하의 아파트들 입니다.
이런 아파트는 종부세만 따져서 투자를 결정하면 됩니다.
허나 이 글을 종부세 걱정하실 분들이 읽을 일은 없을 거라 봅니다. ^^
자 그럼 이제 어느 지방에 투자를 해야하는지 결정을 해야합니다.
저는 앞서 말씀 드린것 처럼 강원도가 고향이라 우선 친숙한 동네를 먼저 분석해 봤습니다.
제가 선택한 곳은 바로 '원주'.. 원주라 하면 이미 투자자(법인 포함)들이 많이 들어간 곳으로 알고 계실텐데요.
맞습니다!! 근데 투자자가 몰린 이유가 있습니다.
아래 차트를 보면 원주 아파트 가격은 미분양 불량에 영향을 받는 것을 확인할 수 있습니다.
갈색 그래프가 미분양인데, 미분양이 감소하는 추세였던 2015년, 2017년에 평당 가격이 상승하는 것이 보입니다.
다만 2018~19년 가격이 하락하는데 이는 혁신도시와 기업도시의 입주폭탄의 영향 때문입니다.
2018~19년 역대급 물량 때문에 미분양이 급증하여 미분양관리 대상지역으로 관리를 받았는데,
투자자 및 실수요자의 영향으로 미분양이 급속하게 감소하여
현재 원주의 미분양 물량은 역대 최저치를 최장 기간 유지하고 있습니다.
또, 앞으로 3년간 입주 물량도 많지 않습니다.(미분양 증가할 가능성 낮음)
이는 2015,17년의 상승이 다시 나올 수 있다는 가설을 세울 수 있게 해줍니다.
그렇다면 원주의 공시지가 1억 이하의 아파트를 투자 하면 어떨까요?
가격이 상승할 확률이 높고, 세금 부담도 전혀 없으니 금상첨화로 생각됩니다.
그럼 원주에서 물건을 찾아 보겠습니다.
먼저 어느동에 투자를 하면 좋을지 살펴봅니다.
비싼곳이 좋기 때문에 500세대 이상 아파트 중 평단가가 높은 아파트를 찾아 봅니다.
무실동, 단계동이 평단가가 높습니다.
혁신도시, 기업도시를 제외한 이유는 다 신축이라 공시지가 1억 이하 아파트가 없기 때문입니다.
이제 교육입니다. 원주는 전문용어로 중/고등학교는 뺑뺑이로 알고 있는데...
그래도 학군을 보는 이유는 맹모삼천지교라.. 성적이 우수한 학교 근처를 선호하는 현상이 있기 때문입니다.
수치상 무실동이 단계동 보다는 학군이 좋습니다.
이제 사교육을 위한 학원을 보겠습니다. 역시 무실동이 많습니다.
마지막으로 상권 입니다. 원주 구도심, 단계동, 단구동, 무실동 순서 입니다.
다만 상권의 경우 숫자가 많다고 좋은건 아니라 질(?)이 중요합니다.
아무래도 애들 키우기는 유흥시설이 적은 곳이 좋습니다.
이렇게 원주를 둘러보니 무실동이 좋아보입니다.(제 개인적인 취향)
시청이 있고, 고속도로 IC도 가깝도 올 연말에는 원주역이 무실동으로 이전된다고 합니다.
이런곳에 공시지가 1억 아파트가 있다면 투자하기 나쁘지 않겠다는 생각이 듭니다.
그래서 찾은 곳이 무실주공3단지(공시가도 9990만원 ㅋ)
원주 혁신/기업도시 물량 폭탄으로 18년부터 하락했다가 전세가가 반등하면서 매매가를 끌어 올리려는 모습입니다.
현재 시세는 1.6~1.7억 전세는 1.4~1.5억 전세가율이 80%가 넘어서 투자금액도 많이 필요치 않아 보입니다.
사람들 평을 보면 위치는 좋은데 지하주차장이 없어서 아쉽고, 대로변이라 좀 시끄럽다 정도..
이 정도면 투자할만 하다는 생각이 듭니다.
이상 공시지가 1억 이하 아파트 취득세, 양도세 중과 피하면서 투자할 수 있는 아이디어를 정리해 봤습니다.
최근 원주에 임장을 다녀왔는데, 원주 분위기가 아직 좋은 것 같습니다.
연말 분양권 급매 및 내년 중부세 매물로 인해 가격조정이 있을 줄 알았는데,
더샵 분양권 저렴한 저층은 거의다 팔렸고, 투자자들의 발걸음도 늘어나는 추세입니다.
또 준신축급 아파트 들은 18년 고점을 넘어섰습니다. 그 다음은 입지좋은 구축의 순서가 아닐까 합니다.
원주가 아니더라도 제가 했던 방식대로 자신이 관심있는 지역을 검색 해보시면 좋은 결과가 있지 않을까 합니다. ^^
끝으로 지방의 기준시가 3억 이하 아파트는 양도세 중과 면제 혜택은 있지만
양도세 비과세 적용을 위한 주택수엔 포함되니깐 이점 유의하시고요.
부동산 매매전 취등록세, 양도세는 세무사 상담을 받아 한번더 확인 해 보시길 바랍니다.
많은 도움 되셨길 바라며 글을 마칩니다.
감사합니다.
